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杭州多板块面临价格体系重塑

2018-12-17 15:34 来源:钱江晚报 参与互动 
标签:威尔士 澳门威尼斯人官网 兴平仓

  有楼盘加推仅卖出三成房源,有楼盘摇号“零报名”
  杭州多板块面临价格体系重塑

  都会钱塘第二次开盘现场

  如果没有限价,地价有多高,房价就能卖到多高?在即将过去的10月,答案已经显而易见:随着房价预期的转变,即便没有限价,杭州多个板块的价格体系也已经撑不住,面临重塑。在这些板块,除非房企的资金实力足以支撑其熬过整个下行周期,否则降价只是时间问题。

  都会钱塘加推卖了不到6成

  购房者认为价格过高

  上周三晚,位于下沙大学城北的金地宋都都会钱塘第二次开盘。这次加推,都会钱塘推出了8号楼和15号楼共64套洋房,均价为27063元/m2(含3500元/m2精装修),最终报名人数仅76组,中签率高达84.2%。

  记者来到选房现场,发现报名登记的客户有不少根本没来选房,几乎每10组客户中就有3到4组缺席,甚至包括顺位比较靠前、可以选到较好房源的购房者,如4号、7号、10号、13号、15号等。

  待选房结束,记者进入选房区看到,125m2的大户型销售了13套,89m2的小户型卖了24套,总共去化了57.8%。这就是最真实的销售数据。

  事实上,该项目首开的销售情况就不太理想。首开的182套房源均为89m2的洋房产品,均价27170元/m2(含3500元/m2精装修),开盘结束后还剩下了60多套房源未售完。在上周三的开盘现场,置业顾问告诉记者,首次开盘的房源,至今还剩一些没有卖完。

  记者采访了几位最终没有买房的购房者,大多觉得这个价格偏贵。一位购房者说:“板块周边的二手房,虽然是高层不是洋房,现在24000元/m2上下就能买到,有一些小区我问了一下,两万出头的价格也能买得到,而且马上就能入住。这么一比,都会钱塘要贵不少。”

  都会钱塘的楼面价13369元/m2,目前的价格显然算不上限价。但现在的售价,已经远高于周边二手房价。虽然下沙的新盘不多,但购房者以刚需居多,对价格较为敏感,购买力似乎难以支撑目前都会钱塘的价格体系。

  接下去都会钱塘是否会进行价格的调整,尚待观望。

  良渚板块同质化明显

  已有楼盘不用摇号

  良渚板块一度经历过融信澜天和万科未来城这两个热盘的“万人摇号”,但随着两大红盘清盘,该板块眼下的日子“并不好过”。目前良渚板块在售和待售的,几乎都是洋房和排屋类产品,同质化严重,中签率不断提高。

  最为明显的是中粮梦栖祥云,首开中签率16.9%,第二次开盘中签率67.4%。早在今年的六七月份,就已经有许多中介经纪人在转发梦栖祥云的分销信息,近日该楼盘再次加推4号楼和7号楼,均价24500元/m2,已经不用摇号,据悉最终去化率在30%左右。

  目前良渚板块在售的几个项目距离地铁口并不近,如果走路的话几乎都要20分钟以上。清一色的洋房和排屋,价格不低,同类产品之间“踩踏”严重,因此可以说每个项目的蓄客压力都很大。

  “毕竟这个板块以刚需为主,洋房对于刚需来说性价比不够高,而排屋产品的需求量毕竟没有那么大,几个项目一起入市,销售遇到阻力很正常。”双赢机构总经理章惠芳表示。

  萧山不同板块分化严重

  甚至出现“零报名”

  萧山的几个板块则产生了明显的分化。

  新板块萧山科技城的两个楼盘销售情况均不理想,其中一家房企号召员工分期付款购房,另一家房企则对员工下达带客指标,不完成指标就扣奖金。

  这两个楼盘的价格都在28500元/m2左右,在许多购房者的眼中,这个价格太高了。一位业内人士分析道:“这个板块目前还很不成熟,直接跳过发展的阶段,根据规划和概念就定了这样一个高价,市场一下子很难接受,尤其现在正赶上市场预期明显下滑。”

  好在这两个楼盘的地价都很低,完全具备价格调整的空间。是摒牢价格慢慢卖,还是调整板块价格,取决于房企与项目股东的策略及资金实力。

  萧山市北的情况也不算理想,甚至出现了楼盘摇号零报名的尴尬场面。究其原因,也是购房者认为价格过高,性价比过低。

  相比之下,靠近奥体核心的时代滨江翡翠之星,首开均价39800元/m2(含将装修4500元/m2),74套房源吸引了1131组家庭报名,中签率仅6.5%,顺利售罄。

  高端盘扎堆入市

  竞争变得格外激烈

  这个10月,高价地项目开始扎堆入市,对于高端客户的争夺,也变得日益激烈。

  日前,备受关注的绿城建发沁园领出预售证,均价49471元/m2(含精装修6000元/m2),考虑到该楼盘4万+的地价,这个售价在很多人看来并不贵。最终,沁园顺利售罄。但是接下去申花板块的这些高价楼盘,将面临更加激烈的竞争。

  该板块内目前在售的还有首开杭州金茂府、融信公馆ARC、融创宜和园等多个高价项目,销售情况有好有坏。而尚未入市的有融信远洋厘望、万科融信古翠隐秀、杭房地块等几个楼盘,要消化这么多潜在供应量,需要大量的改善需求来支撑。

  在章惠芳看来,沁园已经消化了板块内相当一部分需求,接下去板块内的销售压力会很大:“改善型需求是最不确定的,这些购房者并不急着买,行情的转变会让这批人陷入观望状态。”

  沁园的售罄,也并不意味着限价楼盘就必定好卖。另一高端楼盘,申领出来的价格比开发商预期低了上万元/m2,销售结果却很不理想。这也意味着,就算不限价,价格定得更高,结果会卖得更差。

  多个板块

  将面临价格重塑

  杭州的房产专家们,一致认为接下去杭州不少板块面临价格体系重塑。

  浙报传媒地产研究院院长丁建刚表示,一方面是公众预期发生改变,市场焦虑情绪迅速得到缓解,价格下行的预期,让即便有真实需求的购房者都变得谨慎;另一方面,开发商的预期也发生了变化,原本指望价格放开,但在购房者的预期改变之后,限制的价格和市场实际价格差距迅速缩小,再继续等待变得没有意义,所以有部分开发商开始抢跑。

  丁建刚说:“各个板块行情的变化,实际上都是大的市场预期改变之下的问题,许多板块的价格系将面临重塑。开发商将按照自己希望的现金回流速度来制定价格。另一个参考依据是,本区域内土地重置的价格,也就是说,有些高价地不能按照拿地时的高价来核算,而是按照现在的板块或者区域价格来核算了。”

  中房数据资源中心首席企业咨询师陈焕春则认为,市场本身就是一个动态的过程,“有些板块有供需失衡的隐患,存在供大于求的可能,或者本身价格体系就不太正常,到了供需矛盾体现的时候自然就会进行价格调整。”

楼肖桑

楼肖桑

【编辑:左盛丹】
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